PEMBAHASAN :
- Analisis Lahan
- Analisis Harga tanah mentah vs Matang
Analisis ini dengan cara membandingkan harga tanah mentah vs matang agar kita tahu berapa harga tanah matang. Cara termudah analisis harga tanah matang:
1) Mengetahui harga pasar tanah secondary/ sekitarnya
2) Harga tanah yang dekat dengan townhouse yang sudah jadi biasanya lebih mahal .
3) Tanah yang mengambil keuntungan dari promosi yang lebih besar, misalnya di jual tanah dekat dengan Bekasi Summarecon atau persis dekat/di samping dengan lokasi tersebut. Hal ini juga dapat menurunkan cost marketing nantinya.
Apabila tidak dekat dengan kawasan yang ada perumahan (tanah kita masih kosong), kita tidak usah khawatir karena masih bisa tetap berjalan bisnis kita asalkan daerahnya bagus, murah, belum ada perumahan, dan bagaimana perencanaan awal kita apakah main di harga atau main di konsep.
Tanah matang untuk yang belum ada komunitas berkisar Rp100.000,00. Tanah matang (belum termasuk infrastrukur) rata-rata seharga Rp700.000,00. Untuk jalan, lebih disarankan dengan beton 12 cm (tanpa tulangan) karena lebih kuat dan harga terjangkau (Rp120.000,00/meter). Kita disarankan beli tanah yang ada saluran buang, misalnya kali,sungai, saluran induk, dsb.
Tiga hal penting yang kita perhatikan sebelum mengakuisisi tanah:
1) Saluran buang/banjir
Hal ini penting karena saluran air yang baik,mengalir, dan memadai akan meminimalisasi banjir. Bagusnya saluran ini di bangun di awal dan di bawah bangunan sebelum fondasi dan lebih tinggi dari pipa/gorong dengan ketinggian yang pas. Dengan demikian, pada saat air banyak atau saluran macet tidak kembali naik ke atas(muntah).
2) Listrik.
Sebelum beli, kita menanyakan ke PLN untuk mengetahui berapa KW yang tersedia untuk di titik/tanah tersebut sehingga pada saat pembangunan nanti tidak akan ada masalah semisal kekurangan supply listrik atau byar pet serta dapat mengalokasikan biaya listrik dengan harga yang wajar.
Kita juga bisa saja menggunakan travo listrik, namun harus mempertimbangkan beberapa hal berikut :
a) Harus untuk skala yang cukup besar (>100 unit) dan tidak untuk kurang dari jumlah tersebut, misalnya : 20,30,50 unit.
Sebagai perbandingan:
Harga Travo Rp300.000.000,00, jika 100 unit akan di bebankan ke HPP sebesar Rp3.000.000,00. Jumlah ini tidak signifikan. Coba bila kita bandingkan, jika hanya untuk 30 unit untuk travo, maka jumlah yang akan dibebankan ke HPP Rp10.000.000,00. Cukup signifikan bila dibandingkan dengan Rp3.000.000,00.
Info : kapasitas travo 400-500 KW.
b) Lokasi travo yang terdekat yang sudah ada karena kita baru dapat menginstalasi travo lagi setelah memenuhi persyaratan tertentu.
3) Air tanah / PAM
Dengan adanya sumber air yang memadai -bisa air tanah atau PAM-, proyek yang kita bangun akan memiliki supply air yang cukup dan tidak khawatir kekeringan. Ini penting karena sebagian besar aktivitas kita memerlukan air. Pengecekan air tanah dengan survey lokasi sekitar untuk air tanah sedangkan pengecekan ke PAM terkait instalasi air PAM. Jangan sampai membangun tanpa ada instalasi air yang memadai. Misalnya dahulu di GWK Bali, tanah tersebut tanah cadas. Bagus untuk fondasi namun tidak ada air.
Surveyor merupakan pekerjaan yang dapat ditugaskan untuk mengecek segala macam hal terkait tanah, air, dsb. Ada instansi yang menaunginya juga. Tarifnya bersifat negosiasi.
Keuntungan tanah mentah vs tanah matang :
- Keuntungan tanah mentah yaitu harga lebih murah namun harus cut and fill sebelum tanah tersebut benar-benar bisa digunakan.
- Keuntungan tanah matang yaitu tanah yang siap digunakan untuk pembangunan, mungkin hanya perlu sedikit pembenahan. Namun, tentu saja harganya lebih mahal daripada tanah yang sudah matang. Tanah kebun lebih disukai karena golongan tanah jenis A.
- Analisis pasar sekitar perumahan
Kita membangun proyek harus sesuaikan dengan pangsa pasar dan kemampuan pasar/demand di daerah proyek dan atau target market kita. Sebagai contoh,untuk level RS,kita pasang harga sesuai dengan level RS. Harganay jangan disamakan dengan level RE.
- Analisis target market
Analisis ini terkait target kita berdasarkan perencanaan awal kita, apakah kita main di harga atau main di konsep. Main di konsep akan membuat tidak kelebihan bahan,lebih estetika, dan lebih berkualitas sedangkan main di harga akan membuat harga lebih murah tetapi estetika menjadi nomor kesekian. Untuk level perumahan, lebih baik kita main di harga.
- Analisis Bentuk tanah
Bentuk tanah yang dimaksud adalah kontur tanahnya. Maksudnya apakah lebih tinggi (bukit atau akibat puing) atau lebih rendah (kubangan), misalnya bekas pemancingan atau sawah.
Bentuk tanah yang lebih disukai yaitu yang bukit. Alasannya:
1) Tanah yang lebih akibat berbentuk bukit dapat di jual dengan harga per rit truk. Jika berbentuk puing, dapat di jual Rp50.000,00 per rit truk.
2) Tidak perlu mengeluarkan dana lagi untuk mengurug dengan tanah yang biayanya cukup mahal per rit truk nya atau dengan turab yang sebisa mungkin hal ini dihindari.
3) Jika ada barang tambang di atasnya, akan terjadi keuntungan tersendiri bagi pemilik tanah. Izin pertama kali untuk pertambangan, lalu izin selanjutnya untuk perumahan.
Namun, ada juga kerugiaan dari tanah yang lebih/bukit yaitu akan merusak tanah/jalan sekitarnya karena alat untuk mobilisasi mengangkut tanah adalah alat/kendaraan berat.
Untuk tanah yang berbentuk kubangan, maka akan menambah cost lagi untuk mobilisasi pemindahan tanah yang ke kubangan tadi, meskipun tanah di ambil dari tanah kita sendiri. Maka analisis ini juga penting sebelum kita akuisisi suatu tanah karena terkait cost tambahan untuk pengurugan tanah. Harga tanah bervariasi untuk pengurugan, tergantung tipe tanah.
Kita dapat membuat peta kontur menggunakan jasa surveyor atau jasa dari pegawai BPN dimana mereka menggunakan teodolit atau dengan alat terbaru yaitu dengan laser untuk mengetahui ketinggian suatu titik dari titik 0 yang telah ditetapkan sebelumnya.
Contoh peta kontur:
Hal terpenting dari peta kontur yaitu secara konsisten dan tidak berubah menentukan titik 0 karena titik tersebut yang akan menentukan ketinggian-ketinggian daerah yang lain. Peta kontur sudah terangkum dan tercantum di dalam lembar kerja suatu proyek.
Manfaat peta kontur:
1) Dapat mengetahui ketinggian tanah (leveling) dan berapa kubik tanah yang dibutuhkan atau dihilangkan secara pasti sehingga dapat dilakukan strategi selanjutnya terkait tanah tersebut. Misalnya strategi cut and fill, mengurug, menjual kelebihan tanah atau menggunakannya untuk daerah lain yang kurang.
2) Dapat digunakan lebih lanjut untuk analisis infrastruktur/jalan dan analisis ketinggian bangunan dari tanah.
3) Dapat menghindari turab karena biayanya sangat mahal.
Fakta bahwa apabila kita telah mengakuisisi tanah bekas perkebunan, maka tanah tersebut diindikasikan akan ada banyak rayap di bawahnya. Ada cara yang paling efektif dan murah jika dibandingkan dengan harga antirayap yang bisa mencapai jutaan rupiah, yaitu dengan menggunakan oli bekas yang bisa diperoleh dari bengkel yang dijual dalam bentuk drum yang harganya hanya cukup ratusan ribu. Oli tadi cukup disirami keseluruhan tanah namun sesegera mungkin menutupnya dengan lantai kerja karena faktor estetika (tanah menjadi hitam) dan efisiensi.
Ketinggian paling gagah jarak bangunan berdiri dengan jalan yaitu 50-60 cm.
- Analisis Infrastruktur
Analisis ini terkait dengan infrastuktur yang harus ada di proyek yaitu terkait saluran pembuangan, lebar jalan, fasilitas umum, fasilitas social, dan aspek legal seperti GSS (Garis Sepadan Sungai) yaitu dilarang melakukan pembangunan bangunan pada jarak 6 meter sekitar bantaran kali yang mana bagian ini lebih baik bagian ini untuk pembuatan jalan. Dengan demikian, begitu pentingnya infrastruktur karena akan menunjang keberhasilan dan laku nya proyek kita di pasaran.
2. Analisis Legal
a. Analisis Objek Tanah
Kita dapat melihat tanah yang akan kita akuisisi melalui sertifikat kepemilikan pemilik sebelumnya, keterangan dari pengadilan bahwa tanah tersebut tidak sengketa, dan atau menelusuri/crosscheck ke BPN setempat.
b. Analisis Subjek Tanah
Analisis terkait pemilik tanah sebelumnya, apakah benar-benar pemilik. Sekarang-sekarang ini banyak kasus KTP ganda, jadi kita harus lebih berhati-hati dalam bertindak.
- Analisis Peruntukan Tanah
Perencanaan kita harus matang dan jelas yaitu untuk apa tanah tersebut kita akuisisi serta izin bangunan harus berkorelasi dengan peruntukkan yang telah direncanakan. Sebagai contoh, dalam perencanaan kita mengakuisisi tanah tersebut untuk perumahan, namun izin yang kita ajukan ke P2B yaitu izin ruko. Hal ini jelas salah dan melanggar hukum. Proyek kita nanti akan bermasalah dan siap-siap saja untuk disegel.
3. Analisis Marketing
a. Fokus pada kelebihan bukan kekurangan
Kita harus berfokus kepada kelebihan proyek kita apabila jika ditawarkan ke konsumen karena konsumen akan melihat keunggulannya, bukan kekurangannya. (cost against benefit concept). Dalam brosur/penawaran nanti misalnya,tulis atau informasikan minimal 5-10 kelebihan proyek kita.
b. Memilih Target Market
Kita menggolongkan akan dibuat apa proyek kita berdasarkan target market kita apakah RS,RE,dan sebagainya. Tetapkan harga minimal dan maksimal dari proyek produk kita sehingga kita tahu siapa target pemasaran kita dan memberikan kejelasan serta daya tarik melalui informasi harga.
Sebagai contoh,apabila target kita RS maka tetapkan DP yang kecil. Untuk kualitas bisa nomor kesekian dibanding harga. Sedangkan apabila target RE atau rumah mewah,maka baru kita main di kualitas dan harga tentu saja disesuaikan dengan kualitas. View juga mempengaruhi harga.
c. Menyelidiki apa yang diinginkan oleh Target Market
Dengan tahu spesifikasi dan hal-hal lain terkait apa yang diinginkan, kita dapat tahu seperti apa maunya konsumen. Dengan demikian, kita tahu ke depannya dapat membuat proyek dan spesifikasi seperti apa dan atau bisa juga merubah spesifikasi proyek yang sudah ada. Kita dapat mengetahui hal-hal ini dari informasi yang diperoleh dari marketing yang terjun langsung dan menawarkannya kepada konsumen.
d. Memenuhi kebutuhan target market
Kita sebaiknya menjual dahulu yang diperkiran akan sulit terjual -misalnya posisi rumah tusuk sate- sebelum menjual yang gampang terjual. Dengan demikian, berdasarkan kurva produksi, di tahap akhir kurva tersebut yang merupakan tahap turun suatu produk, tetapi kita dapat menjaga kestabilan penjualan sehingga kurva tidak terlalu menukik ke bawah.
Caranya yaitu bisa dengan menetapkan unit yang dapat dijual terkait yang kita perkirakan sulit dijual sebelum membuka unit lain yang konsumen dapat memilihnya. Istilahnya "goreng property".
4. Mengurus Izin
Mengurus izin dilakukan jika seluruh tahap sebelumnya dari kegiatan pelaksanaan proyek. Kegiatan ini diawali dengan pengesahan site plan. Harga tiap daerah berbeda-beda dalam mengurus izin.
Untuk daerah Jakarta, mengurus izin terbagi dua (output berupa IMB) yaitu tergantung luas tanah:
- Luas tanah <5000 m2 izin sampai kelurahan/kecamatan tepatnya di Dinas P2B, di awali dengan izin lingkungan ke RT/RW -misalnya izin ke Pak RT/RW,preman,membayar iuran tanah makam, iuran pelbanjir,iuran ke warga sekitar dsb. Lebih sulit apabila Pak RT/RW dalam keadaan menganggur/cekak karena akan membuat biaya lebih mahal -, waktu sekitar 1,5 bulan, harga IMB disesuaikan dengan lokasi, situasi, dan kondisi tanah kita. Pada kondisi ini,kita cukup izin pecah kavling.
- Luas tanah >5000 m2,juga di Dinas P2B, izin sampai walikota, waktu sekitar 6 bulan, dan harga disesuaikan dengan lokasi, situasi, dan kondisi tanah kita.
Penyebab waktu yang begitu lama karena di dalam level kantor walikota, banyak sekali yang harus diselesaikan dan ditandatangani oleh walikota.
Salah satu mensiasati hal ini yaitu dengan memecah sertifikat menjadi beberapa bagian dengan alasan popular,klasik,dan berhasil,misalnya hendak dijual.
Hal yang harus diingat adalah bahwa pecah sertifikat itu di BPN sedangkan IMB adanya di P2B. Namun, keduanya tetap berhubungan dan berkaitan.
Mengurus izin merupakan hal yang prosedural sehingga kita dituntut lebih mengetahui SOP semua kegiatan yang harus kita lakukan pada instansi RT,RW,kelurahan,kecamatan,BPN, dan P2B. Dalam mengurus prosedur/hal-hal izin, dapat menugaskan notaris. Namun, lebih disarankan agar kita melakukan sendiri sehingga kita tahu bagaimana suka duka dalam pembuatan izin tersebut.
Tips:
Usahakan berkas pengajuan izin harus lengkap dan sebenar-benarnya (bukan rekayasa) sehingga lebih cepat dan tidak menjadi penghambat pada saat pengurusan izin berlangsung. Dalam suatu birokrasi, apabila terjadi suatu kesalahan atau kelalaian suatu prosedur/dokumen di tingkat level birokrat, maka harus memulai lagi dari tempat awal dan waktu pemrosesannnya akan berbarengan dengan data yang baru yang tentu saja akan memakan waktu yang lebih lama.
Sebelum pecah sertifikat, kita harus 'intip' ke dinas tata ruang untuk memastikan apakah proyek kita terkena fasum/fasos atau tidak. Jika tidak, 80% draft site plan akan diterima dan tentu saja IMB akan keluar.
a. Membuat Site Plan
Dapat menggunakan jasa drafter dimana cara termudah yaitu dengan mencontoh desain yang sudah ada, untuk kemudian diubah sedikit/penambahan sesuai dengan perencanaan yang telah kita lakukan sebelumnya.
b. Lihat luas lahan dan syarat minimal luas lahan di tempat anda.
Hal ini terkait dengan perizinan terkait minimal luas, misalnya di Jakarta untuk luas tanah >5000 m2,proses izin sampai walikota, waktu sekitar 6 bulan luas tanah.hal ini akan memakan waktu,maka siasat kita yaitu dengan pecah sertifikat dengan luas <5000 m2. Dengan siasat tersebut,kita hanya izin sampai kelurahan/kecamatan, waktu sekitar 1,5 bulan, dan bisa menghemat anggaran/tarif yang dibayar. Harga disesuaikan dengan lokasi, situasi, dan kondisi tanah kita. Harga dan kriteria minimal tiap daerah itu beda-beda. Tidak harus 5.000 m2. Kekurangan dari siasat ini adalah kita harus sering bolak-balik ke BPN dan Dinas P2B karena banyaknya sertifikat yang kita pecah dan izin yang harus kita urus.
c. Membuat izin disesuaikan dengan cash flow dan time line
Maksud time line di sini yaitu ketika site plan sudah disetujui, kita dapat langsung memasarkan proyek kita tersebut (istilahnya jual indent) meskipun IMB belum turun. Hal ini karena dengan disetujuinya site plan, maka dapat dipastikan 80-90 % IMB akan keluar. Kita tidak perlu menunggu waktu IMB keluar baru kita jualan. Hal tersebut akan membuang waktu dan menghambat cash inflow kita dimana cash inflow yang kita dapat akan digunakan untuk memutar lagi atau mengerjakan suatu hal di dalam proyek.
d. Setelah izin keluar, lakukan pecah sertifikat
Ada yang nekat, sebelum izin keluar atau melihat di dinas tata ruang dan kota langsung di bangun, padahal bangunannya terkena fasum atau fasus alias dilarang untuk dibangun. Ini akan sangat merugikan apabila menimpa kita. Namun juga sangat menguntungkan apabila jalan koboi ini berhasil, karena hemat waktu dan bisa membangun unit lebih cepat.
Note: cara ini tidak disarankan karena tidak prosedural, ada unsur untung-untungan (pertaruhan nasib), dan tidak dianjurkan oleh pengajar. Kalau mau cepat,lebih baik jualan setelah pengesahan site plan karena lebih aman dan pasti keluar 90% IMB.
e. Mulai jualan
Setelah semua tahap di atas telah sukses dilewati dan dilengkapi, mulai lah jualan dengan syarat yaitu sebelumnya kita telah membuat tim yang terdiri dari tim teknik, marketing, dan keuangan dimana tim-tim tersebut merupakan suatu kesatuan yang penting di dalam menjalankan suatu aktivitas di dalam proyek.
Namun kita juga dapat berjualan setelah pengesahan site plan istilahnya jual indent, meskipun IMB belum turun. Hal ini karena dengan disetujuinya site plan, maka dapat dipastikan 80-90 % IMB akan keluar. Hal ini mempunyai kekurangan, yaitu apabila pembeli yang hendak melakukan pembayaran dengan metode KPR, akan terhambat karena salah satu syarat KPR adalah adanya IMB.
Dapat disimpulkan bahwa kita sebaiknya prosedural saja, mengikuti aturan yang ada. Kita boleh menyiasati tapi tetap masih dalam jalur prosedural. Sebagai contoh, apabila kita ada tanah 1 hektar dan hendak dijadikan townhouse dengan LT 100 m2 per kavling maka pecahnya dari 10.000 m2 jadi 5.000 m2,kemudian jadi 1.000 m2. Lalu setelahnya dibagi masing-masing 100 m2. Dengan cara ini, maka akan lebih singkat dan lebih pendek waktu dan level birokrasi dalam mengurus IMB meskipun harus bolak balik.
Tanah akan lebih mahal harganya jika ada bangunan di atasnya di banding dengan tanah kosong. Namun tentu saja, kita akan lebih repot karena harus membangun dahulu. (teori value added)
Ingat,jangan membangun tanpa IMB !!!
5. Membuat Team
Dalam suatu proyek, paling tidak/minimal harus ada tim teknik, tim marketing, dan tim tim keuangan. Ketiga tim ini lah yang saling berhubungan dan berkaitan satu sama lain. Ketiga tim ini harus kompak. Namun, pada tahap awal kita tidak harus full team, tetapi disesuaikan dengan progress proyek kita. Misalnya masih dalam tahap akuisisi tanah dan mengurus izin, maka kita hanya butuh tim terkait pengurusan akuisisi dan legalitas tetapi belum ada tim marketing ataupun teknik. Setelah proses akuisisi dan legalitas beres, barulah kita membentuk tim teknik, keuangan dan marketing begitu sudah bisa melakukan penjualan. Semuanya dilakukan bertahap.
Tim-tim yang harus ada dalam suatu proyek :
a. Tim Teknik
Lebih disarankan menggunakan lulusan teknik sipil daripada lulusan teknik arsitek. Alasannya adalah karena ada perbedaan tertentu dimana perbedaan tersebut akan membuat teknik sipil lebih unggul dan memiliki keuntungan tertentu dibanding arsitek.
Perbedaan antara teknik sipil dan arsitek:
Sipil: lebih tahu hal detail terkait proyek,lebih paham urutan membangun,bisa juga sebagai pengawas pembangunan, sifat bangunan kuat namun cost minimal tetapi estetika juga standar. Tarif juga lebih murah.
Arsitek: lebih estetika dan berkonsep, lebih mengedepankan kesempurnaan, namun harga lebih tinggi karena konsep yang estetika akan menambahkan hal-hal tertentu yang di teknik sipil hal tersebut bersifat opsional. Tarif lebih mahal.
Pada dasarnya tarif keduanya tidak tentu dan bisa negosiasi.
Tips:
- Jika kita ingin membuat bangunan jenis RS (tanpa konsep dan sifatnya standar), datanglah ke sipil. Namun jika ingin mambuat bangunan yang berkonsep, datanglah ke arsitek. Jangan kita minta membuat bangunan tanpa konsep (standar) ke arsitek, tetapi datanglah ke sipil.
- Lebih baik kita cari teknik sipil tetapi yang berkonsep/berestetika, karena kita akan mendapat keuntungan ganda dari sana. Murah,kuat, lebih detil,komprehesif, namun tetap berestetika.
- Bisa juga partai kaipang, yaitu mencontoh desain yang sudah ada untuk dibuat draftnya oleh drafter. Drafter hanya menambahkan sedikit dari contoh kemudian menggambarnya, tetapi konsep keseluruhan tetap kita yang berpikir. Ini lebih murah, karena hanya menggunakan drafter dan konsep dari kita. Harga konsep lah yang membuat suatu rancangan dan perencanaan proyek menjadi mahal.
- Untuk developer pemula, lebih disarankan dengan penggunaan teknik sipil.
b. Tim Marketing
Tips khusus yaitu cari marketing yang paham atau berasal dari daerah proyek kita karena ia akan menguasai lebih detil daerah proyek kita.
Untuk tim marketing dapat menggunakan strategi 3 KO, artinya 3 bulan tidak ada penjualan maka dikeluarkan. Karyawan lebih untung bersifat outsourcing (kontrak). Kita harus menanamkan ke mindset marketing yaitu jangan pikirkan gaji, tetapi pikirkan sebanyak mungkin produk kita laku karena pendapatan terbesar justru datang dari komisi yang bisa berlipat-lipat dari gaji, bukan dari gaji.
Ada juga metode dalam marketing yang menandakan marketing tersebut efektif,yaitu metode 100-3-1. Artinya adalah dalam pesebaran 100 brosur, ada 3 orang yang serius, dan minimal 1 orang yang jadi beli/booking/melakukan pembayaran.
Kita dapat menggunakan manager/supervisor jika produk jualan kita berjumlah 50 ke atas, dimana tugasnya yaitu menciptakan metode promosi yang efektif, membuat laporan harian/mingguan terkait progress penjualan, budgeting, canvassing (sebar brosur) dan bertanggung jawab atas kinerja staf marketingnya serta atas kuantitas produk yang terjual.
Komisi marketing diberikan biasanya diberikan setelah pembayaran DP atau KPR disetujui. Komisi marketing di tetapkan di awal dan disepakati sebelumnya dengan pemilik property/developer. Take home pay marketing ada yang gaji+komisi, atau bahkan ada yang cuma dari komisi penjualan. Semua ini tergantung strategi kita dan kesepakatan awal dengan tim marketing.
Contoh simulasi pembagian prosentase komisi marketing:
- Marketing in house rata-rata komisi 1,5 - 2 %.Jika Marketing in house digaji,maka komisi 1 %, manager 0,3 %, dan 1,7 % untuk agent (kalau menggunakan agent).
- Marketing in house tanpa gaji (termasuk agent) maka komisi 2,5 %, evenstay (yang mengurusi administrasi&komunikasi) 0,3%, manager 0,2 %, dan dari pengunjung yang datang 0,3 %.
Notes : Kondisi di atas tergantung kesepakatan pemilik dan marketing. Kondisi di lapangan bisa menyesuaikan. Kita dari awal harus menetapkan komisi total,misalnya kita menetapkan 3% maka kombinasi komisi tiap-tiap pihak jika ditotal tidak lebih dari 3%. Komisi marketing dengan penjualan biasanya bersifat progresif dan berbanding lurus.
Strategi lain yaitu dengan menggunakan property agent, baik yang atas nama kantor maupun yang independen. Munggunakan jasa ini, bagaikan pisau bermata dua yaitu kita dapat mempermudah penjualan, tidak dibayar, dan dapat memperluas area pemasaran kita karena agent rata-rata sangat luas area penjualan dan banyak link calon klien serta dapat dengan mudah kita mendapatkan info segala sesuatunya tentang property. Namun, di sisi lain banyak agent yang "selingkuh".
Tugas penting lainnya dari marketing adalah membuat laporan mingguan. Biasanya laporan ini mencakup progress penjualan, daftar klien yang mengunjungi proyek, jumlah klien yang menelepon, jumlah brosur yang disebar, daerah mana saja yang telah disebar brosur/pasang umbul-umbul, dan lain sebagainya.
c. Team Keuangan
Tips mudah yaitu dengan memisahkan fungsi kasir dan fungsi akuntansi, yaitu fungsi yang mengeluarkan dan menerima uang (kasir) dengan yang mencatat uang dan melakukan pembukuan / reporting (akuntansi). Hal ini merupakan pemisahan fungsi yang mencermikan praktik yang sehat dan merupakan pengendalian internal yang baik.
Tim ini juga menganalisis cashflow yang masuk dengan jumlah berapa unit yang akan segera dibangun (untuk developer dengan metode jual indent).
Kita dapat pula melakukan sendiri ketiga kegiatan di atas, yaitu kita sendiri yang merencanakan teknik, menghitung material, memesan, memasarkan, dan mencatat pengeluaran dan pemasukan yang ada. Hal ini akan mendapat menekan cost yang besar, namun siap-siap lah kita akan merasa pusing sendiri karena akan meng-handle sendiri berbagai macam hal dan akan sering diganggu oleh hal tertentu terkait teknik, marketing,dan keuangan pada saat kita melakukan suatu kegiatan.
TAMBAHAN :
I. Kemajuan Proyek CGM
Beberapa hal terkait kemajuan proyek CGM:
1. Sudah dilakukankannya program pengaspalan di depan jalan masuk CGM dengan sistem kontrak dan bersifat swakelola (tanpa kontraktor). Alasan sistem kontrak/borongan yaitu :
a. Musim penghujan.
Dengan adanya musim penghujan,maka banyak kendala yang akan dihadapi terkait pembangunan suatu jalan. Maka dengan sistem kontrak, beban pengerjaan dan tanggung jawab ada pada tukang/pekerja yang harus bisa menyelesaikan dalam waktu yang ditentukan. Pada kegiatan ini, jangka waktunya yaitu sebulan dengan biaya Rp10.000.000,00
b. Alasan lingkungan
Lingkungan yang kondusif, belum ada intervensi masyarakat sekitar maka sesegera mungkin dibangun sebelum ada perubahan/gejolak di masyarakat.
2. Unit 1-6 (sederet) akan dibangun segera, karena sudah adanya cash inflow dari beberapa unit yang terjual. Hal ini akan memperoleh dua keuntungan yaitu akan menaikkan harga unit-unit yang lain (tidak lagi sekedar jual indent) dan ada show unit yang akan menaikkan nilai jual dari unit-unit CGM secara keseluruhan serta jalan akan lebih lebar.
3. Unit yang sudah terjual sampai saat ini yaitu unit 1, 3, 11, 12, 15, dan 21.
4. Sebagai penghematan dan belum adanya marketing office, maka digunakan tenda darurat di sekitar proyek yang digunakan para staf marketing untuk menjalankan tugasnya. Harga tenda Rp5.000.000,00. Walaupun fasilitas marketing minimal,tapi keuntungan tetap maksimal. Ini dapat dilihat dengan telah terjualnya 6 unit.
5. Dipentingkan semua unit laku dahulu dengan jurus 16 derajat.
6. Tata cara pembayarannya untuk unit ada yang sedang mengusahakan KPR dan cash bertahap. Namun sampai detik ini, KPR belum ada yang "pecah telor".
7. Manajemen CGM mengutamakan produk jualan yang susah dahulu,misalnya tusuk sate,hadap barat, dsb.
8. Dalam perencanaan, sebisa mungkin nomor unit melewati angka mati seperti 4, 13, 14, 44,dsb. Hal ini masih berlaku terhadap daerah tertentu yang percaya dengan hal-hal yang demikian sehingga unit dengan nomor tersebut akan sulit laku.
9. Terjadi perubahan letak dapur, kamar pembantu, kamar tidur, dan beberapa bagian lainnya untuk unit dengan LB 72&78 karena berdasarkan survey pasar yang dilakukan, diperoleh informasi bahwa dapur kekecilan dsb. Perubahan ini tidak masalah karena perubahan letak tidak akan mempengaruhi IMB karena IMB yang ada itu LB dan LT,bukan letak dari ruangan-ruangannya.
10. Dalam perencanaan, jika modal kita besar maka :
- Menutup proyek dengan seng, lalu langsung membangun beberapa/seluruh unit, memperbagus taman, jalan, office, sehingga akan menaikkan nilai jual unit dan mempermudah marketing jualan karena sudah ada unit yang jadi. Kita dapat menjual dengan harga pasar/harga standar.
Jika modal cekak,maka :
- Jual dengan sistem 16 derajat, atau jual indent. Setelah ada uang masuk, baru kita bangun unit tersebut dan unit-unit yang lain.
- Kita main dengan kontraktor dan supplier -walaupun sulit mencari rekan yang mau- dan pembayaran dengan metode termin dan retensi.
11. Ada peningkatan biaya dari sebelumnya karena pembelokan jalan (harus mengubah IMB lagi) dan pecah sertifikat. Tarif relatif pecah kavling di Jaksel sekitar Rp5.000.000,00
